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随着限购令在全国范围内展开,以及房地产调控政策趋于"常态化"和保障房大力建设的背景下,投资热正在迅速降温,中国房地产行业亟待新的突破和转型。而在此契机下,商业地产正在成为投资客青睐一个重要方向。
那么,商业地产的要素是什么呢? 对于“门外汉”来说,商业地产无处不在,渗透在日常工作、购物、休闲的方方面面,但同时却又知之甚少。其实,商业地产从简单的“容器”成为包容万象、能够成熟运转的“小星球”;,需要的可远不只是“场所”这一个要素。
作为产业地产咨询公司,帝纳国际一直以来专注于区域投资开发及商办地产领域的专业资管服务和投资管理,拥有丰富的商业地产市场研究经验。为了带您“玩转“商业地产圈,本期,帝纳首先为大家奉上的是一份详细的商业地产基础要素指南,从基本概念开始,助您与商业地产“初相识“
一、什么是“商业地产”?
狭义概念:指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产,包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念:除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
二、商业地产有哪些运营模式?
只租不售:逐步被市场认同的模式,这一类通常招商合作,以租金作为主要的收入来源。目前在由帝纳国际独家的项目中,位于虹口区核心地段,拥有北滨江沿线一线江景的虹口星外滩10号就是很典型的只租不售的甲级写字楼,其核心理念就是将商业地产作为长期投资,区别于住宅销售,这种性质决定需要由专业的营销团队对于项目进行较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不搞短平快,不简单地以实现短期现金流平衡为目的。
出售:商业地产最原始的模式,由于商业地产具有"总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长"等特点,有能力购买商业地产的投资者少而甚少;或是不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。
租售结合:通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租,另一方面销售;租售结合大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资埋下伏笔。
三、如何正确理解“收益率”?
商业物业本身会有资本增值,但是收益率是投资商业地产的关键指标。影响收益率的主要有以下几个因素:
①可靠的租客决定了此物业的租金收入的稳定性
②建筑质量
③地理位置(及其区域规划)
④租金预计的增长情况