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2015年是联合办公的元年,这一年“双创”运动热潮加上资本打新,联合办公迎来了井喷的一年;
2016年-2017年是资本跑马圈地的最为疯狂的两年;
2017年被业内形象地称为融资并购年,国内融资高达404亿元;
2018年联合办公成长速度开始放缓;
2019年联合办公行业发展进入深水博弈阶段,处于其中的企业冷暖自知,只有生存下来才能有未来也成为产业共识。
“资本寒流”考验联合办公
联合办公行业的喧闹过后,行业不可避免地回归理性。
超量供应加剧供求失衡。一线城市以上海为例,2019年第一季度上海写字楼需求为11.9万平方米,供应量高达25.8万平方米,市场面临如何去化的问题。
融资受阻迫使扩张速度放缓。2017-2018年是联合办公的扩张高峰期,由于2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好,联合办公融资比较容易,所以,行业扩张迅速。从2018年下半年开始,市场流动性变得异常紧张。2019年以来,行业扩张速度明显放缓。
出租率不理想。帝纳研究院数据表明:和传统写字楼相比,联合办公的综合办公成本要低20%左右,成本驱动会加速更多企业选择联合办公。地理分布看,目前,上海区域内的大部分联合办公位于上海核心商圈的项目,出租率和租金仍可维持在相对高位运行,但一些次级非核心商圈、商务园区、工业园区里的项目,空置率较高,价格回落明显。
在第一年满出租率的前提下,核心区的联办运营商也只能勉强保本,非核心区联办运营商则可以实现盈利。
上海联合办公和商务中心的数量及出租率
(红色柱状为数量,灰色点线图为出租率)
截止5月中旬,帝纳国际共整合了上海182家主要联合办公及商务中心数据显示:上海区域内联合办公出租率区间值最高为84%,最低为66%。以出租率盈亏平衡线70%来看,长宁区、普陀区联合办公的出租率超过了80%,处于盈利状态;浦东新区、虹口区联合办公的出租率低于70%,处于亏损状态;徐汇区、黄浦区、静安区、闵行区、杨浦区、宝山区联合办公出租率围绕盈亏线震荡。
头部运营商:做大做强只为资本宠爱
截至2018年,联合办公行业进入整合期阶段,企业的并购和融资不断,资源与资金都在向头部运营商倾斜。与此同时,经过了“鲤鱼跳龙门”的头部运营商纷纷铸造自己的护城河防范对手超越。
头部运营商的逻辑很清晰,做大蛋糕等待超级资本参与,一起通过上市的资本市场手段谋求退出。
2018年,优客工场不断利用收购交易扩大国内业务规模来取得成本优势、议价优势和资源优势。目前,优客工场在全国共拥有超过2000家会员企业和20000名会员,目前在全国9个城市拥有30个社区。即使如此,优客工场D轮融资后也不得不进行轻资产化转型。
无独有偶,2018年扩张速度最快的氪空间,2019年年初率先遭遇危机,直到5月份,获得IDG资本、歌斐资产、逸星资本联投的10亿元融资才转危为安。
盈利模式待革新,流量经营为时尚早
联合办公空间的主要盈利就是租金和增值服务。
所谓租金模式即指“二房东”模式,这就决定了出租率平均达到70%时才能保持盈亏平衡。
价格战触到了融资模式痛处,整个行业已经明白融资不可持续,大家都寻求与通过增值服务来扩大营收。
一般的联合办公企业已经开始客户提供工商代办、财税、人力、资质申请、孵化服务、法务咨询等增值服务。有实力的联合办公企业从“联合办公”转向“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式,下沉其渠道对接如银行融资、行业组织对接、企业VI服务、IT支持、广告及设计、猎头、媒体报道对接、营销分发等需求。
不过,客源上重度依赖传统房产中介模式依然制约行业发展。一方面,联合办公企业的发展依赖传统地产的资源很难形成差异化和行业壁垒,导致联合办公和写字楼在抢同一个租客群体;联合办公行业各自为战,导致在互联网没有形成自己的行业入口陷入零和博弈。此外,中介只负责提供客源,联合办公企业没有大面积的受众,服务没办法凭空提升,只能重新退回价格战。另一方面,联合办公工位、办公室、会议室等,都是标准化的产品很适合互联网化。用互联网化的产品思路,另辟蹊径,用智能管理体系将空间与人连接起来,在此基础上延展更加人性化的设计以及高效、开放的运营服务或许是摆在联合办公企业面前的一条出路。氪空间、优客工场、梦想加、腾讯众创空间等很多头部企业已经开始互联网化实践。
整体而言,已经处于河击半渡的状态的联合办公行业,退却下来只能导致行业萎缩,只有把精力集中到如何发展自身,冷静分析发展的战略态势,加紧进行各项准备工作,才能有步骤地稳健地向胜利进发。